임대차 3법 Q&A : 계약갱신청구권, 전월세상한제, 전월세신고제

 

 

 

계약갱신청구권

임대차 계약기간을 총 4년 (기존 2년 + 갱신 2년)으로 보장으로 하는 것

 

• 시행일 : 2020년 7월 30일

• 임차인 : 장기계약이 가능함

• 임대인 : 묵시적 갱신 기간 동안 임차인이 계약갱신 1회(2년)를 요구할 경우, 임대인은 임차인에게 추가 2년의 계약 기간을 보장해줘야 함

 

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계약 갱신 청구권 Q&A

 

 

Q. 이미 임대차 계약 연장을 한 경우는?

• A. 이전에 묵시적 갱신했던 건 무관. 이미 여러차례 연장해 살고 있던 사람이라도 계약갱신청구권 1회 사용 가능

 

 

Q. 계약갱신 요구 기간은?

• A. 임대차 기간이 끝나기 1개월 전까지 권리행사 가능 (2020년 12월 10일부터는 2개월 전까지 청구로 변경됨)

• A. 시행 시점(2020년 7월 30일) 기준 기존 계약이 1개월 이상 남아있을 경우에만 연장 요구 가능, 그 이전 만료는 계약 갱신 청구권 없음

• A. 묵시적 계약 후, 세입자는 집주인에게 3개월 전에만 미리 계약 해지 통보하면 효력 발생 (기존 시행법 : 주택임대차보호법 6조1항)

 

 

Q. 집주인의 계약갱신청구권 거절 사유는?

• A. 집주인, 직계존속, 비속이 해당 주거지에 실거주를 할 경우

• A. 임차인이 2개월 이상의 월세를 연체한 경우

• A. 임대인의 동의 없이 전대한 경우

• A. 임차인이 주택을 파손한 경우

• A. 임대인과 임차인이 합의하여 상당한 보상을 한 경우 등

 

 

Q. 집주인이 실 거주를 사유로 계약갱신을 거절한 뒤 실제 살지 않고 비워두면?

• A. 집주인이 실거주 않고 비워둬도 세입자가 손해배상 청구를 할 수는 없음. 단 기존 세입자가 계약갱신을 요구했던 기간에 다른 임차인과 계약을 맺는다면 손해배상 책임이 생김

 

 

Q. 집주인이 집을 매각하면?

• A. 세입자는 새로운 집주인에게 계약갱신청구권을 행사할 수 있음

• A. 마찬가지로 새로운 집주인이 실 거주를 목적으로 갱신 거절을 할 수도 있음

 

 

Q. 집주인이 실거주를 사유로 계약갱신을 거절한 뒤 집을 매각하면 새 주인은?

• A. 실거주 기간 2년을 채워야 하는데 1년만 거주하고 매각했다면, 매수인이 잔여기간 1년 동안 실거주해야 함 (매수인이 기존 집주인의 권리와 의무를 포괄승계)

 

 

 

 

 

전월세 상한제

전∙월세 임대료 인상률을 5% 이하로 제한

 

• 시행일 : 2020년 7월 30일

• 임차인 : 임대차 재계약 시 일정 수준 이상의 임대료 상승을 제한하므로 임대료 상승에 대한 불안감을 줄일 수 있음

• 임대인 : 주변 시세에 맞춰 연장 불가 / 재계약 시 미래 비용까지 고려해 높은 임대료 측정  → 전월세 임대료 상승 예상

 

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전월세 상한제 Q&A

 

 

Q. 전월세 상한제 5% 예시

• A. 월세 30만 원 → 최대 '31만 5천 원 까지'만 올릴 수 있음

• A. 전세 2억 → 최대 '2억 1천만 원 까지'만 올릴 수 있음

 

 

Q. 이미 임대차 계약을 갱신한 경우는?

• A. 법 시행 시점(2020년 7월 30일) 이후에 계약이 만료된 경우 소급적용되어 5% 초과해 임대료를 올렸다면 그 초과분은 환급 가능

 

 

Q. '재계약' 할 때, '새로운 세입자'를 받을 때에도 전월세 상한제 적용?

• A. 계약갱신청구권을 사용해 4년 거주했다면 '재계약'이므로 전월세상한제 적용받지 않음

• A. 새로운 임차인과 계약 시에도 마찬가지

• A. 이로 인해 '재계약 시마다, 세입자가 바뀔 때마다' 전셋값이 크게 오를 우려가 있음

 

 

Q. 월세나 반전세로의 전환도 모두 5% 상한인가요?

• A. 월세나 반전세도 마찬가지로 5% 이내 증액만 가능 (단 세입자가 월세로의 전환을 승낙해야 함)

 

 

Q. 5% 이상 인상 요구 방법이 있나요?

• A. 집주인과 세입자 당사자간 합의를 한 거라면 5% 초과도 가능. 세입자가 이를 원치 않았거나, 집주인이 갱신을 고의로 거부했을 경우에만 과태료 부과. 법에서는 5% 상한으로 정했지만 당사자간 상식적인 선에서의 협의는 법에서도 인정한다는 의미.

 

 

 

 

 

전월세 신고제

계약금∙임대료∙보증금 등 임대차 계약 사항을 시, 군, 구청 등 지방자치단체에 신고해야 하는 제도

 

• 시행일 : 2021년 6월 1일

• 임차인 : 전월세 보증금 보호, 시의성 있는 정보 제공

• 임대인 : 임대차 계약에 대한 국가의 감시를 받음

 

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전월세 신고제 Q&A

 

 

Q. 전월세 신고 기간은 언제까지에요?

• A. 계약 후 30일 이내 신고해야 함

 

 

Q. 전월세 신고는 누가 해요?

• A. 공인중개사를 통한 거래 시 공인중개사가, 직거래일 경우 임대인(집주인)이 신고해야 함

 

 

 

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임대차법을 너무 급하게 시행한 탓인지 시행 이후 집주인과 세입자 간 분쟁이 많다고 합니다. 예를 들면, 이미 법 시행 이전에 전세금을 5% 보다 상향해 올리기로 집주인과 세입자가 합의했는데, 임대차법을 근거로 세입자가 전세금 상향을 낮출 것을 요구하면서 집주인과 갈등을 빚은 경우가 대부분이라 하고, 아니면 나가기로 했던 세입자가 갑자기 계약갱신청구권을 행사하는 경우도 있다고 합니다.

 

또한 계약 갱신 예외 사유가 너무 모호하게 기술돼 있어요. 임대차법개정안 6조3항에 따르면,

 

'임차인이 주택의 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 혹은 임차인이 임차인으로서 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우에 한해 집주인이 임대차 계약 갱신을 거부할 수 있다.'

 

여기서 어디까지가 중대한 파손인지, 임차인의 의무를 위반한 것은 또 무엇인지 참 불분명 하다는 겁니다. 계약서 상에 명시를 하면 상관 없겠지만 법 시행 이전에 계약한 건 대부분은 이런 준비가 돼 있지 않겠죠.

 

 

어찌됐든 결과적으론 임대차 3법 개정으로 인해 이미 묵시적 계약 연장했던 현 세입자가 가장 큰 특혜를 보는 것 같습니다. 매매 생각했던 집주인들은 그대로 묶이게 생겼고, 2년 내로 전세금이 대폭 상승하거나 아예 전세 자체가 없어질 것으로 예상됩니다.